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nba直播深圳楼市思考:调控方向已转价格、需求

发布时间:2021-07-03 03:22

  过去30年,深圳楼市价格坚挺。虽然2008年全球金融危机时期,价格下跌20-30%,但是,2009年半年就涨平,一年创新高。2008年就是长期涨势中的一个插曲。

  一路调控,一路上涨,而且涨幅不小,已经形成了固有的认知,以至于认为未来仍然延续这个势头。但是这个势头能够一直延续下去吗?

  转变固有认知是难的,所以,调控手段已经在价格、需求、供应方面三管齐下,来改变过去越调越涨的事实,以及未来越调越涨的预期。

  一手房销售有备案价格,这个价格是能够控制的。控制一手房价格,也是为了起到平抑房价的作用。nba直播

  但是现实中,二手房价不受一手房价影响,反而因为一手房和二手房之间存在着倒挂,而且价差比较大,就形成了一手房开盘排队的现象。打到就是赚到上百万的利益,万人打新的局面引人关注。

  2月8日深圳出台3000多个小区的二手房指导价,意为银行贷款发放指导价。因为指导价普遍比成交价低30%左右,市场一片哗然,认知度也是相差较大。有的认为,指导价是指导银行放贷,并不指导市场成交价。有的认为,指导价有引导市场成交价下行的作用。

  不管怎样,既然指导价银行已经在执行,如果按市场价成交,必然首付提高,加大购房难度,影响二手房价下行。政策制定者要的就是这样的效果。

  二手房指导价,深圳首开先河。之前大众认知一手房有备案价,可以控制,二手房是市场行为,不可能直接控制,一个愿买一个愿卖。二手房指导价,明显是为了干预二手房成交价,干涉心理预期。

  住房关联着教育、交通、医疗等公共配套,所以,房子是用来住的,不是用来炒的,公共配套资源不能炒。

  之前的调控,减少需求是从提高首付方面来进行的,并没有查清首付款来源,只要能够筹集到首付款,符合限购政策,就能买房。但是现在不一样了,首付款资金只能来源于家庭,也就是要求真实的购买力。这就杜绝了违规资金进入楼市,也杜绝了垫资等现象。

  从买房资格上,减少达到标准的人数。去年初深圳改变落户就可以买房的政策,实行落户三年才可以买房,相比2019年落户即买房来说,符合购房资格的人数也在减少。今年以来,一手房积分摇号,将一大部分有钱人挡在了门外。严查首付款来源,又将使用违规资金的一部分人挡在了门外。

  很多人会说,深圳有钱人多,但是这么多年来,房价上涨已经消耗了大量资金,推动房价再上涨需要更大量的资金,常识的角度来说,持续上涨的资金动力不足。

  股市持续上涨也需要源源不断的资金增量,特别是暴涨之后资金也容易出击枯竭。2015年上证指数达到4000点以上时,虽然权威媒体评论说4000点才是牛市的起点,但接近5000点时猛增的资金量是高杠杆资金入市,场外配资达到了顶峰,这个时候,其实危险已经悄然降临,因为泡沫太大了。当管理层意识到很大风险严查场外配资时,股市踩踏现象发生了。后面的事情大家都知道了。据说,深圳消灭了一大拨中产阶层。

  同为资金推动的深圳楼市也是一样的。当违规资金进入楼市的越来越多,风险也在不断累积。深房理这样的机构疯狂时,也就是泡沫最大时。其实泡沫崩裂的迹象已经开始了,只是没有引起管理层的注意。如“7蟹姐姐”的案例就是前兆。

  贷款利率是调节市场资金量的手段。房贷利率下降,鼓励资金进入楼市,反之则是鼓励资金离开楼市。

  房贷是合理流入楼市的非购买力的资金,推动了楼市理性泡沫的形成。而违规资金进入楼市,就是推动了非理性泡沫的形成。严查违规资金入市是在挤非理性泡沫。如果贷款利率上升,这是在挤理性泡沫。当开始挤理性泡沫时,楼市必然降温。

  最近,建行深圳分行对房贷利率进行调整,调整后,该行在深圳的首套房、二套房贷利率分别相当于5.10%、 5.60%,相比之前分别上调15BP和35BP。虽然有专家分析上调力度不大,但这是一个信号,未来再次上调的可能性很大。

  提高贷款利率之前,建行深圳分行已经严格了对企业经营贷款的审批,大幅降低了额度。这也意味着向社会放水的力度在快速收拢。

  虽然世界各国还在持续印钱,输入性通胀愈演愈烈,加之国际贸易尚未恢复到疫情前,从而导致大宗商品价格上涨明显。有不少知名人士说,什么都在涨价,房价不应该涨吗?

  我赞成这样的观点:通胀情况下,是应该涨价,但是要看这个领域的商品是不是有泡沫。深圳楼市没有泡沫吗?肯定有。看深房理的操作,泡沫还非常大。

  深圳2021年居住供地计划,较2020年、2019年供应量分别提高了24%、142%。由于深圳土地面积的缘故,加大居住用地不可持续。但是这也表明了深圳解决住房难问题的决心。

  再有,4月将多宗地块性质由工业用地改为居住用地,这样的情况在深圳并不多见。众所周知,用地性质的改变并不容易,特别是非居住用地改为居住用地,这涉及到多方的利益。既然已经开了头,这意味着将有更多的工改居,商改居也有可能。工改居,给深圳土地性质变更打开了无限空间。

  还有,今年2月,深圳发文允许商务公寓、宿舍通燃气,增量公寓和存量公寓都可以。很早之前,商务公寓不让通燃气,就是为了减弱商务公寓的居住属性,仅为商务人士临时居住需求。现在发文允许商务公寓通燃气,商务公寓的商业属性在降低,居住属性在增强。只要开了头,商务公寓向住宅转变的空间就已经打开了。

  另外,我们看到深圳正在集中建设人才安居房。各区人才安居房的建设工地随处可见,这在其它一线城市是不多见的。

  据不完全统计,深圳公租房有教师公寓、深康村、龙祥苑、梅山苑(含梅园)、高新公寓、龙海家园、金穗花园、朗麓家园、龙泽苑、龙悦居、和悦居、天颂雅苑和龙瑞佳园等13个楼盘。

  我认识一位北方来深圳打工的年轻技术人员,来深圳的第一年就申请到公租房,对于居住环境他还是满意的。这说明普遍人能够申请到公租房还是比较容易的。

  一个方面的调控说明不了转向,只能是抑制。但是当组合拳趋向于运用到极致时,这就是调控的转向。不炒,就已经剥离了住宅的金融属性。别说什么长期的是投资,短期的是炒;也别说什么有违规资金进入的是炒,全款的是投资。凡不是用来住的,都是炒。

  这样来说吧,从世界范围来看,大部分国家房价的长期趋势都是上升的,如果是缓慢上升,因为有持有成本,有资金时间成本,对于投资来说,也是不划算的。

  深圳人多地少是事实,住宅供应远远不能满足以前的需求,也是事实。但是从价格、需求、信贷、供应的几套组合拳下来,供应就能满足真实的居住需求。

  不要忘记了,深圳都市圈已经明确,深圳的发展已经不局限在本市。知道有人会说,都市圈就是梦中花,但请相信,深圳一定会利用好各种政策。都市圈的轨道交通已经开始建设了,只要开了头,就打开了空间。


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